Компания КРОКУС-АМ Недвижимость за рубежом
Недвижимость за рубежомв Словакии
Семинары по недвижимости
недвижимость за рубежом
недвижимость за рубежом

недвижимость за рубежом

Процедура приобретения недвижимости за рубежом

Юридические услуги за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Юридические услуги в России
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Коммерческая недвижимость за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Дом на берегу моря

Недвижимость за рубежом по странам:


Все предложения (454)
Свадьбы за рубежом

Приобретение недвижимости за рубежом | Процедура приобретения недвижимости в Великобритании

Британское законодательство не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Иностранные граждане имеют право приобретать любой тип недвижимости – жилую, коммерческую и землю – на физическое или юридическое лицо.

Недвижимость в Великобритании можно приобретать в свободное владение или долгосрочную аренду. Свободное владение (freehold) подразумевает, что и земля и все расположенные на ней постройки находятся в собственности владельца. В freehold приобретается большинство домов.

При долгосрочной аренде (leasehold) право собственности распространяется только на строения, а земля передается от владельца новому покупателю в аренду на длительный период – от 1 до 999 лет. Квартиры, как правило, приобретаются именно в leasehold, поэтому при такой покупке следует заранее узнавать продолжительность аренды земельного участка. Небольшой срок аренды может снизить стоимость квартиры. Сама арендная ставка на земельный участок рассчитывается не по рыночным показателям и является скорее номинальной – от ?50 до ?500 в год.

На практике в большинстве случаев между этими двумя статусами – freehold и leasehold – нет разницы. Законодательство строго охраняет покупателя, и покупатель при покупке в leasehold может быть уверен, что владелец земли самопроизвольно не расторгнет договор аренды.


С ЧЕГО НАЧАТЬ

Первым шагом при покупке недвижимости является предварительный выбор объекта. Ознакомиться с представленными на рынке объектами можно различными путями: посредством интернета, специализированных печатных изданий, тематических выставок и др.

Затем необходимо выбрать компанию, которая будет сопровождать покупателя при сделке. Зачастую россияне обращаются в российские компании, осуществляющие продажу зарубежной недвижимости через своих заграничных партнеров либо представительства иностранных компаний, расположенные в России. Если покупатель свободно владеет английским языком, можно обратиться в агентство недвижимости, расположенное непосредственно в Великобритании. Также существует возможность проводить сделку и без посредника, тем самым сэкономив на гонораре агента. Однако при таком решении следует быть готовым к изучению обширной документации и самостоятельному посещению необходимых инстанций. Агентство же берет все эти процедуры на себя, а его деятельность контролируется государством, поэтому можно быть уверенным в юридической чистоте сделки.

Компания-посредник тщательно изучает пожелания покупателя к недвижимости и приглашает на осмотр объектов. Как правило, оформление визы, перелет в страну и проживание покупатель оплачивает самостоятельно, остальные услуги (непосредственно осмотр объектов, юридические консультации, перевод документации с английского на русский язык и т. д.) осуществляется бесплатно. При особо крупных сделках покупателю могут быть возмещены все его затраты, связанные с пребыванием в стране. Как правило, осмотр недвижимости подразумевает посещение пяти-десяти объектов в течение одного-двух дней.


ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

При отсутствии возможности прибыть в Великобританию, покупку недвижимости можно осуществить удаленно, из России. В таком случае алгоритм действий будет следующим. Покупатель и консультант компании в Великобритании обсуждают по телефону требования, которым должна соответствовать приобретаемая недвижимость. В случае получения ипотеки покупатель также направляет в компанию запрос на получение кредита, и компания самостоятельно проводит переговоры по ипотеке с кредиторами.

Чтобы предоставить покупателю информацию об объектах, агент самостоятельно посещает их, а затем отправляет клиенту видеоролики с их подробной характеристикой. Оформление сделки будет проходить через отдельную юридическую компанию (см. раздел «Предварительный договор&#187, для этого покупателю потребуется составить на нее генеральную доверенность. Как правило, она оформляется юристом в Великобритании, после чего направляется покупателю в Россию. Здесь ее необходимо заверить в британском консульстве.

Несмотря на возможность проведения сделки удаленно, покупателю все же рекомендуется приехать в Великобританию. Поскольку только при личном осмотре объектов можно получить о них наиболее полное впечатление.


ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ

После того как объект окончательно выбран, покупатель делает продавцу так называемое предложение о покупке (Offer). Это означает, что агент покупателя начинает переговоры с продавцом о стоимости объекта. Здесь важную роль играет профессионализм агента покупателя: именно от его опыта и знания рынка зависит, будет ли снижена цена.

На этом этапе покупатель, как правило, вносит небольшую сумму наличными (около ?300) агентству в знак согласия продолжать сделку. Независимо от исхода сделки эти деньги возврату не подлежат. Расчеты с продавцом будут проходить безналичным путем. Для этого покупатель будет переводить средства с личного счета на счет своего юриста, с которого они, в свою очередь, будут перечисляться частями на счет юриста продавца. Прямые взаиморасчеты между покупателем и продавцом не допускаются. Открывать личный счет в Великобритании необязательно, за исключением случая получения ипотеки. Подтверждать происхождение денег не потребуется, однако юрист несет профессиональную ответственность за чистоту сделки, поэтому он может запросить документы о переводимых средствах. Подробную информацию об открытии зарубежного банковского счета и перечислении средств смотрите в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

Как только стороны приходят к предварительному согласию по вопросу цены объекта, начинается составление первичного договора – Memorandum of Sale. Следует иметь в виду, что цена может в дальнейшем меняться, вплоть до момента обмена контрактами.


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Составление предварительного договора (Memorandum of Sale) и полное юридическое сопровождение сделки осуществляют юристы. Обычно в процессе участвуют два юриста – от покупателя и продавца. Следует иметь в виду, что выбор этого специалиста так же важен, как и выбор агента, и от его профессионализма и оперативности в немалой степени зависит, как быстро будет совершена сделка.

В Memorandum of Sale указываются первичные данные сделки – имена и контактные данные покупателя, продавца и их юристов, а также сведения, какая собственность перейдет покупателю вместе с недвижимостью (мебель, бытовая техника и т. д.). На данном этапе от покупателя не требуется внесения какого-либо задатка, однако он уже может заняться переводом денежных средств на счет своего юриста.

После подписания Memorandum of Sale юристы приступают к составлению основного договора купли-продажи – Conveyancing.
 

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи, или контракт, составляется в двух экземплярах – по одному у каждой стороны. Первоначально он представляет собой стандартную форму, но по ходу сделки обрастает многочисленными подробностями.

На этом этапе юристы направляют запросы в различные местные инстанции. В частности, выясняются планы дальнейшего строительства в микрорайоне, развития инфраструктуры, транспортного сообщения и др. В ходе такой проверки может выясниться, например, что через год после покупки уединенного домика под его окнами будет проложено шоссе.

Также юрист покупателя проводит проверку юридической чистоты сделки, а именно: кому принадлежит здание и земля, была ли проведена реконструкция (в этом случае придется получить от владельца соответствующие планы и разрешения), насколько точно проведены границы участка и т. д. Покупатель имеет право одновременно осуществить независимую техническую экспертизу объекта.


НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА

В ходе данной проверки (Survey) покупателю предоставляется информация о техническом состоянии объекта, наличии дефектов и т. д. Проведение экспертизы особенно рекомендуется при получении ипотеки. Процедура осуществляется независимым инженером-оценщиком. Как правило, агентство недвижимости помогает покупателю с выбором такого специалиста.

Если в ходе проверки выясняется, что в жилище имеются некие неисправности, эксперт в своем заключении указывает, во сколько обойдется их устранение. Также он делает свою оценку стоимости объекта. Как правило, она немного ниже заявленной продавцом, и это может служить козырем при дальнейших переговорах о цене.


ОБМЕН КОНТРАКТАМИ

Как только проведены необходимые проверки и юристы составили окончательный вариант договора купли-продажи, производится обмен контрактами (Exchange). Согласно предварительной договоренности в назначенный день юрист покупателя направляет юристу продавца подписанный контракт и депозит на первые 10% от суммы сделки. Одновременно та сторона отправляет юристу покупателя свой экземпляр контракта с подписью продавца. С этого момента договор купли-продажи вступает в юридическую силу. После получения юристом покупателя экземпляра продавца перечисляется оставшаяся сумма сделки.


ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Завершение сделки (Completion) включает в себя уплату необходимых налогов (см. ниже) и проведение государственной регистрации сделки. Последняя процедура проводится в Земельном кадастре (Land Registry) при предъявлении юристом покупателя договора купли-продажи. С момента обмена контрактами и завершением госрегистрации проходит до 20 дней. На данном этапе покупатель оплачивает и услуги агентства по недвижимости – за вычетом ранее внесенного платежа.

И только после оформления всех необходимых документов и проведения расчетов покупатель получает ключи от объекта.


СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Размер гербового сбора, или налога на покупку недвижимости (Stamp Duty), зависит от стоимости объекта:
•    до ?125 тыс. – 0%;
•    от ?125 тыс. до ?250 тыс. – 1%;
•    от ?250 тыс. до ?500 тыс. – 3%;
•    свыше ?250 тыс. – 4%.

Следует отметить, что ?125 тыс. – это стандартная сумма. Однако на ноябрь 2009 года действует временный увеличенный порог стоимости в ?175 тыс., введенный властями для стимулирования рынка недвижимости.

Стоимость регистрации недвижимости в Земельном кадастре составляет 0,1% от стоимости объекта. Муниципальные взносы – порядка ?200. Работа юриста оценивается в сумму от ?700 до ?2 тыс. Стоимость услуг независимого оценщика варьируется в зависимости от размера объекта и компании и составляют от ?500 до ?1,5 тыс. Услуги независимого ипотечного брокера (при получении ипотеки) – 1–1,5% от суммы кредита. Гонорар агентства недвижимости обойдется в 1,5–2% от стоимости объекта.


ИПОТЕКА

Получить ипотеку в Великобритании российскому гражданину непросто. Связано это со сложностью для британских банков проверить законность доходов заявителя. Однако возможность получить кредит все же существует. Как и в России, банки Великобритании рассматривают каждый случай отдельно.

Для нерезидентов максимальная сумма кредита составляет 65–70%, стандартный срок кредитования – 25 лет. Процент кредита рассчитывается исходя из базовой ставки банка Англии Libor (по аналогии с Euribor). Банки, предоставляющие кредит, обычно добавляют к ней 1,5–1,8%.

Минимальный пакет документов включает в себя следующее:
•    анкету-заявление на получение кредита.
•    нотариально заверенная копия заграничного паспорта.
•    документы, подтверждающие финансовую состоятельность (например выписку с банковского счета за последние шесть месяцев).
•    как минимум два документа, подтверждающих адрес постоянного проживания (например, договор купли-продажи и счета за коммунальные услуги).
•    письмо от работодателя на фирменном бланке компании о зарплате и полученных бонусах работника за последние шесть месяцев.
•    налоговую декларацию.

В дополнение можно представить другие финансовые документы, подтверждающие уровень благосостояния (ценные бумаги и т. д.).


ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка квартиры на стадии строительства

При покупке на стадии строительства покупатель получает десятилетнюю гарантию на квартиру (на несущие конструкции и коммуникации). Осуществление застройщиком этой гарантии контролирует Национальная комиссия по жилому строительству Великобритании. Кроме того, приобретая строящиеся апартаменты, покупатель экономит на гербовом сборе, взимаемый в Великобритании только с готовых квартир.

К рискам, связанным с приобретением новостроек, как и в других странах, относится вероятность задержки срока сдачи объекта или банкротство застройщика. Также в случае приобретения недвижимости в расчете на рост стоимости объекта по завершении строительства нет никаких гарантий, как поведет себя рынок.


Земельные участки

Приобретая землю, следует обратить внимание на тип участка, а именно входит ли он в зону потенциальной застройки, то есть планируется ли властями в ближайшие годы осуществлять там строительство зданий, дорог и т. д. Земли разделяются на следующие типы.
1.    Земельные участки, входящие в зону потенциальной застройки и имеющие разрешение на строительство.
2.    Земельные участки, входящие в зону потенциальной застройки. Поскольку разрешение на строительство на таких землях еще не получено, их стоимость примерно на 20% ниже земель с полученным разрешением на стройку.
3.    Земельные участки, не входящие в зону потенциальной застройки, – стратегические. Это те земли, на которых властями в ближайшие годы не планируется какое-либо строительство, однако они имеют потенциал быть включенными в зону застройки в средне- и долгосрочной перспективе. Например, в случае развития сети автодорог региона. Но пока земельный участок не входит в зону потенциальной застройки, собственник не имеет права что-либо возводить на нем. Пересмотр статуса земель осуществляется властями каждые три-пять лет. Никаких гарантий на то, что он все-таки будет изменен, нет, но и стоимость таких земель может быть более чем в десять раз ниже тех, на которых уже предполагается строительство.


АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Прибыв в Великобританию для покупки недвижимости, но пока еще не став владельцем собственного дома, покупатель может остановиться в гостинице или арендовать жилье. Аренда в Великобритании различается на два типа: кратко- и долгосрочную.

Краткосрочная аренда (Short Let) обычно заключается на срок от одного до шести месяцев. Большинство компаний, специализирующихся на аренде, заинтересованы в длительных сроках, поэтому, если иностранец ищет жилье на несколько дней или недель, проще поселиться в гостинице. Краткосрочная аренда обычно обходится на 30–40% дороже долгосрочной, зато уже включает плату за коммунальные платежи. При этом квартиры, как правило, меблированные.

Долгосрочная аренда (Long Let) заключается на срок от шести месяцев, наиболее распространенный вариант – на один год с правом продления. Жилье может быть не обставлено мебелью. При долгосрочной аренде все счета (за электроэнергию, водоснабжение, газ, телевизионную лицензию, муниципальный налог) оплачивает арендатор.

Иностранцы, не имеющие в Великобритании кредитной истории, перед въездом должны оплатить весь срок аренды (при краткосрочном периоде) или шесть месяцев (при долгосрочной аренде). Если он сможет подтвердить благоприятную кредитную историю, такой оплаты не потребуется. В любом случае обязательно внести залог за 1–1,5 месяца аренды. Он служит арендодателю гарантией сохранности мебели, отделки и т. д., и в случае отсутствия каких-либо повреждений возвращается арендатору при выезде.

Арендатор и арендодатель заключают между собой договор аренды, где указываются реквизиты сторон, их права и ответственность, характеристика съемного жилья, срок и стоимость аренды. Достаточно широко распространена практика, когда арендодатель для подтверждения благонадежности арендатора запрашивает у него рекомендации. Они могут быть предоставлены с места работы, из банка, где открыт счет, или предыдущего арендодателя.

Стоимость долгосрочной аренды апартаментов с одной спальней в Лондоне начинается от ?600 в месяц.
Образование за рубежом

Недвижимость за рубежом, подробный поиск:

недвижимость
недвижимость
недвижимость
недвижимость

 

Новости сайта:

20.11.2017
Шпаклёвка стен своими руками

23.05.2016
Будапешт: инструкция по применению

02.04.2016
Нежилое из жилого: зачем и как

24.03.2016
Подбираем медицинский центр правильно

15.02.2016
Как безопасно вложить деньги во время кризиса?

Все новости

Будьте всегда в курсе событий:

Подписаться

Аренда недвижимости за рубежом

 

Жилая недвижимость за рубежом
121099 
Москва, Смоленский Пассаж, 
Смоленская площадь, 3/5