Компания КРОКУС-АМ Недвижимость за рубежом
Недвижимость за рубежомв Словакии
Семинары по недвижимости
недвижимость за рубежом
недвижимость за рубежом

недвижимость за рубежом

Процедура приобретения недвижимости за рубежом

Юридические услуги за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Юридические услуги в России
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Коммерческая недвижимость за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Дом на берегу моря

Недвижимость за рубежом по странам:


Все предложения (454)
Свадьбы за рубежом

Приобретение недвижимости за рубежом | Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Права иностранцев и процедура приобретения недвижимости

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Черногории без каких-либо ограничений – как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственным исключением являются земельные участки стратегического значения, заповедников и исторических памятников.

С ЧЕГО НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПОКУПКИ

Недвижимость в Черногории сейчас предлагает большое количество российских риэлторов, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант. Уже на этой стадии подписывается предварительный договор и вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.


ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Как правило, риэлторы даже предлагают услугу регистрации по доверенности своих представителей, но стоимость сделки от этого может подорожать до 1%. В любом случае документ необходимо будет заверить в черногорском суде.


КАК ДОБРАТЬСЯ

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль. Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, необходимо пересечь границы Белоруссии, Польши, Германии, Австрии и Италии. Из Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.

Железная дорога. С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути – 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Автобус. Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Белоруссии и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Авиаперелет. Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании «Московия» и S7. Черногорская компания Montenegro Airline» совершает рейсы как в Москву, так и в Петербург. Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Петербурга дороже, примерно на €100.


ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА

Расчеты по сделке производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как с российского счета, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт. Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. Документов о происхождении денег не требуется.


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Как только объект выбран (как правило еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Данный документ подтверждает юридическую чистоту объекта, законность его регистрации и права собственности.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В отличие от предварительного договора подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости. Реальная стоимость недвижимость (та, что выплачена) в итоге может быть выше оценочной стоимости, но не ниже ее. Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от стоимости сделки.

После того как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца.


СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (происходит это только после регистрации договора в суде). Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени. Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €300 за сделку, хотя некоторые компании готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01–0,25% от стоимости сделки, но не превышает €330. Услуги адвоката по регистрации права собственности – 0,5–1%.

Услуги риэлтора оцениваются в 3–5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом. Однако следует иметь в виду, что иногда риэлтор берет комиссионные и с покупателя тоже.


ГОСУДАСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После окончательного расчета продавец дает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. По закону Лист непокретности должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться на полгода.


ИПОТЕКА В ЧЕРНОГОРИИ

В связи с кризисом получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно. Ипотечные кредиты в Черногории на физическое лицо иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому для иностранцев все же сохраняется возможность получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.

Фирма приобретает земельный участок, после чего разрабатывает и согласовывает проект строительства в соответствии с ДУПом (детальный урбанистический план). Далее составляется смета затрат по всем этапам строительства, и получается разрешение на строительство. При выполнении этих требований можно получить ипотечный кредит, согласовав с банком график погашения процентов. Если размер кредита не превышает €900 тыс., то вопрос о его выдаче решается довольно быстро – в течение недели, заявки на кредиты размером более €900 тыс. требуют более длительного рассмотрения.

Процент по ипотеке составляет 6–8% годовых. Ожидается, что в будущем году некоторые черногорские банки начнут выдачу кредитов иностранцам под 8–9% годовых под поручительство компании-застройщика на срок пять-десять лет.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.


ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка строящегося жилья

В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

При покупке строящегося жилья, то есть когда покупатель становится первым владельцем недвижимости, по существующему законодательству Черногории он полностью освобождается от уплаты налога на покупку недвижимости. Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.


Покупка земельных участков и строительство жилья

Несмотря на то что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство довольно трудоемок и занимает много времени. Ожидать решения приходится от полугода до двух лет.

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 1 тыс. кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики. Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор, который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

Утвержденные государством расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» общей площади, но можно договориться и о более низкой стоимости, особенно если объект большой. Далее проект заверяется в лицензированной проектной фирме, за что необходимо заплатить еще по €1 за кв. м. Впоследствии этот документ подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам. Она выносит решение о выдаче градостроительного согласования, которое пока не является разрешением на строительство. Чтобы получить окончательное разрешение, необходимо оплатить расходы за коммунальные услуги (плата за обустройство строительной площадки) и налоги. В зависимости от типа постройки может понадобиться прохождение согласований еще в нескольких инстанциях.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций, но сейчас правительство Черногории изучает законопроект, который бы облегчил процесс согласования для инвестора. По нему владелец проекта будет общаться с властями всего два раза – при получении строительной лицензии и лицензии на эксплуатацию объекта, а в ведении местных администраций будут объекты площадью до 3 тыс. кв. м. Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства в соответствии с выданным разрешением. Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре. Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма. При строительстве жилого дома из кирпича и бетона стоимость кв. м колеблется от €400 до €500.


АРЕНДА В ЧЕРНОГОРИИ

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, а только присматривается, можно провести здесь отпуск, сняв в аренду жилье, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Вполне приличная квартира в приморском городе обойдется около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

В принципе найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

Также можно обратиться к онлайновым доскам объявлений, например, montenegro.ru, где найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде. Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.
Образование за рубежом

Недвижимость за рубежом, подробный поиск:

недвижимость
недвижимость
недвижимость
недвижимость

 

Новости сайта:

20.11.2017
Шпаклёвка стен своими руками

23.05.2016
Будапешт: инструкция по применению

02.04.2016
Нежилое из жилого: зачем и как

24.03.2016
Подбираем медицинский центр правильно

15.02.2016
Как безопасно вложить деньги во время кризиса?

Все новости

Будьте всегда в курсе событий:

Подписаться

Аренда недвижимости за рубежом

 

Жилая недвижимость за рубежом
121099 
Москва, Смоленский Пассаж, 
Смоленская площадь, 3/5