Компания КРОКУС-АМ Недвижимость за рубежом
Недвижимость за рубежомв Словакии
Семинары по недвижимости
недвижимость за рубежом
недвижимость за рубежом

недвижимость за рубежом

Процедура приобретения недвижимости за рубежом

Юридические услуги за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Юридические услуги в России
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Коммерческая недвижимость за рубежом
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
юриические услуги
Дом на берегу моря

Недвижимость за рубежом по странам:


Все предложения (454)
Свадьбы за рубежом

Приобретение недвижимости за рубежом | Процедура приобретения недвижимости в США

Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется

С чего начать

Начинать покупку недвижимости следует с предварительного выбора объекта. Сейчас существуют широкие возможности для этого: тематические выставки, печатные издания, интернет. Доля интернета в поиске на данный момент достигает 40–70%. Следующий шаг – определиться с конкретным риэлтором (брокером), который будет заниматься сделкой. Выбрать данного специалиста можно еще в России либо уже в США. Риэлтор выясняет у клиента требования к недвижимости, срок и бюджет сделки, после чего покупателя по его желанию могут пригласить в ознакомительный тур для просмотра объектов.

Ознакомительный тур длится от нескольких дней до недели. Как правило, стоимость такого тура составляет $1–3 тыс. Если покупатель в результате совершает сделку, затраты на тур включаются в стоимость недвижимости, однако это зависит от суммы приобретения. При крупной покупке – от $1 млн – покупателю могут возместить даже стоимость авиабилетов.

К услугам риэлтора можно не прибегать и проводить сделку напрямую с продавцом. Однако иностранным покупателям все же рекомендуется обратиться к посреднику, так как это обеспечивает максимальную безопасность процедуры. С ним покупатель подписывает договор об оказании услуг по поиску и покупке недвижимости. Порядок расчетов за ознакомительный тур заранее прописывается в специальном договоре.


Возможность удаленного приобретения

Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно. Для этого необходимо оформить в посольстве (консульстве) США в своей стране доверенность на уполномоченного риэлтора. Специальную форму доверенности риэлтор пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного риэлтора. Нечистоплотность проведения сделки может привести риэлтора к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

Возможности удаленного приобретения недвижимости таковы, что можно даже получить ипотеку, не приезжая в США. Для этих целей можно использовать российский счет в одном из международных банков.


Как добраться

Наиболее быстрый способ добраться в страну – это авиаперелет. Между Россией и США действует регулярное авиасообщение. Рейсы совершаются из Москвы (Шереметьево-2, Домодедово) и Петербурга. Крупнейшие аэропорты Соединенных Штатов находятся в Чикаго, Атланте, Лос-Анджелесе, Далласе, Лас-Вегасе, Денвере, Нью-Йорке, Детройте, Орландо, Филадельфии, Майами, Тампе. Кроме того, можно пересечь океан на лайнере.


Открытие банковского счета и ввоз наличных в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. При ввозе наличных в США не стоит брать с собой всю сумму сделки, так как, согласно международному антитеррористическому законодательству, все ввозимые в страну денежные средства находятся под пристальным вниманием властей. Целесообразно иметь с собой около $10 тыс., поскольку с суммы, не превышающей данное число, не взимаются пошлины при вывозе из России. Часть этих денег пойдет на задаток, а основную сумму можно перевести банковским трансфером. В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.


Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки

Вся процедура покупки недвижимости занимает 30–45 дней. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.

Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Real Estate Purchase contract), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 1-5% от стоимости объекта. Хранение депозита также осуществляет титульная компания.

Если покупатель осуществляет покупку в кредит, то на данном этапе он подает заявление и необходимые документы в банк. Если банк дает согласие на выдачу ипотеки, то покупателю направляется Commitment Letter – документ, удостоверяющий согласие банка выдать конкретную сумму ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Одновременно с этим титульная компания или риэлтор производит полный расчет по затратам, связанным с покупкой недвижимости.

В это же время происходит проверка юридического состояния жилья (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке и т. д. Этим занимается риэлтор. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Physical Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист. Он определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250–500. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых.

Однако при покупке земельного участка, например, не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.

В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – он называется дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.


Сопутствующие расходы

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы при покупке (Closing Costs), включая общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины, составляют 1–2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Обычно их оплачивает покупатель.

Стоимость услуг титульной компании составляет около $500. Оплата услуг брокера составляет 6%, покупатель за них не платит, так как обычно это включено в стоимость объекта. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01–2% от суммы сделки) как правило возлагается на продавца.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).


Ипотека

На июль 2009 года лишь немногие банки в США готовы предоставить ипотеку иностранным гражданам. Практически невозможно получить кредиты на землю и строящееся жилье. Кредиты на коммерческую недвижимость иностранцам не выдаются.

В целом на возможность получения ипотеки влияют многие факторы. Во-первых, статус покупателя: является он резидентом США или другой страны, каковы его кредитная история и финансовое состояние, возраст, семейное положение, род занятий. Во-вторых, компетентность банка или компании, выдающей заем. В конце концов, имеет значение и состояние самой недвижимости, ее стоимость и условия приобретения.

Кредиты иностранцам выдают только под залог дома или квартиры. Для получения ипотечного кредита покупатель подает заявление в банк, имеющий лицензию на осуществление бизнеса в штате нахождения недвижимости. Если банк выносит положительное решение, титульная компания или адвокат готовит полный расчет затрат на покупку объекта. Данный документ определен федеральным законом и является обязательным при приобретении недвижимости в кредит. Если покупатель не может находиться в США в ожидании решения о кредитовании, все документы высылаются ему экспресс-почтой в страну проживания. Покупатель в присутствии консула ставит свою подпись под документами о залоге недвижимости и возвращает их экспресс-почтой титульной компании или адвокату в США.

Условия ипотеки в США следующие: покупатель вносит 30–50% от стоимости приобретаемой недвижимости, и на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее 12 ежемесячных платежей. Ставка в зависимости от банка составляет 6–8,25% годовых.

Документы рассматриваются банком 15–30 дней. Потребуются предоставить паспорт, справку с места работы о размере ежемесячной зарплаты, контракт на покупку недвижимости, а также справку о состоянии банковского счета. Можно предъявить документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества. Предпринимателям следует подготовить письмо от независимого аудитора, в котором указаны адрес компании, вид деятельности, с какого года ведется деятельность, доходы. Банк может запросить и дополнительные документы, например, справки от компаний и банков, где заемщик ранее брал кредиты, – для подтверждения благоприятной кредитной истории.

К подготовке документов для ипотеки следует подойти со всей серьезностью, поскольку от качества из составления зависят не только условия кредита, но и сама возможность его предоставления. Следует руководствоваться простым правилом: чем больше документов будет предоставлено, тем меньше возникнет бюрократических проволочек.


Аренда недвижимости

Существует несколько путей для поиска жилья с целью аренды. Многие занимаются поиском самостоятельно: через интернет, газетные объявления и т.д. Однако большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентства по недвижимости. Как правило, последние за свои услуги берут около 10–15% годовой стоимости аренды. Кто именно будет выплачивать комиссию агентству, зависит от конкретного города. Так, в Нью-Йорке это арендатор, в Чикаго – арендодатель.

Арендные ставки на квартиры недорогого и среднего сегмента арендодатели имеют право регулировать лишь раз в год, и повышение чаще всего составляет не более 2–6%. Поэтому в наиболее выигрышном положении находятся те, кто арендует одно и то же жилье несколько лет подряд. Таким образом, стоимость аренды может обходиться в $300 при рыночной стоимости в $1000. В элитном секторе арендные ставки изменяются по усмотрению владельца и индивидуальны в каждом конкретном случае.

В условиях нехватки сдаваемого жилья (например в Нью-Йорке) арендодатели имеют возможность выбирать себе арендатора. Обычно критерием становится уровень дохода или наличие стабильной работы. Все желающие арендовать конкретный объект участвуют в заочном конкурсе по предоставленным анкетам. Кстати, арендодатель не вправе запрашивать у будущего жильца такую информацию, как пол, национальность и расовая принадлежность.

Договор обычно заключается на год. Если арендатор решает съехать раньше, обычно он находит себе замену, то есть другого арендатора. Иногда бывает, что съемщик просто разрывает договор, не опасаясь последствий, поскольку, к примеру, в недорогом ценовом сегменте никто не станет судиться по этому поводу.

Арендные ставки за первое полугодие 2009 года упали в среднем по стране на 1%. Плата за квартиру в среднем по стране составляет $975 в месяц, в Нью-Йорке – $2 680, Майами – $5 тыс., Лос-Анджелесе – $5,2 тыс., в среднем по Калифорнии – $1,1 тыс.
Образование за рубежом

Недвижимость за рубежом, подробный поиск:

недвижимость
недвижимость
недвижимость
недвижимость

 

Новости сайта:

23.05.2016
Будапешт: инструкция по применению

02.04.2016
Нежилое из жилого: зачем и как

24.03.2016
Подбираем медицинский центр правильно

15.02.2016
Как безопасно вложить деньги во время кризиса?

15.02.2016
Недвижимость, как форма собственности: цена, выгода и убытки

Все новости

Будьте всегда в курсе событий:

Подписаться

Аренда недвижимости за рубежом

 

Жилая недвижимость за рубежом
121099 
Москва, Смоленский Пассаж, 
Смоленская площадь, 3/5